为依法实施宜良县清远片区城市棚户区改造项目（二期），维护国有土地上房屋征收双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）等相关法律法规的规定，参照《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（昆政办〔2015〕104号）等相关政策的规定，特结合实际制定本方案。

一、 房屋征收目的

完善宜良县清远片区基础设施和公共服务设施，改善群众居住条件，提升城市品质，促进经济和社会发展。

二、 房屋征收部门及房屋征收具体组织实施机构

（一）房屋征收部门：宜良县住房和城乡建设局。

（二）房屋征收具体组织实施机构：依据中共宜良县委办公室、宜良县人民政府办公室《关于成立宜良县城市棚户区改造项目指挥部的通知》（宜政办签〔2022〕34号）文件，并授权清远片区城市棚户区改造项目分指挥部作为房屋征收的具体组织实施机构。

三、 征收范围

依法对宜良县清远片区城市棚户区改造项目（二期）国有土地上房屋实施征收，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。征收范围：东至文公河；南至清远街；西至迎宾路；北至玉桥路。地块分4个片区，即新华书店后接步行街片区、福泰医院宜良县委党校宿舍片区、后街至马草街片区、景贤村片区。（须保留的历史文化街区、特色民居除外，具体情况如下：清远街以北保留福泰医院、步行街；迎宾路以东临街单位用房保留，建荣KTV，鱼龙家具城保留；北闸口保留富滇银行、水泥大厦生活区；六十铺河以西保留清真寺（文物）至土桥后街棚改范围）。（具体以国土部门审定的勘测定界为准）。

四、 征收补偿的原则和方式

（一）对征收范围内的房屋按“房地合一”的补偿原则进行征收补偿，即对国有土地上被征收房屋及房屋所占土地以“房地合一”的方式进行产权调换补偿。

（二）在规定的签约及搬迁奖励期限内，对积极配合征收工作的被征收人，根据签约及搬迁时间可以享受相应的补助和奖励。

（三）在签订征收补偿协议时，被征收人应当提交相关证明文件，且该证明文件材料必须是《征收决定》发布前具有法律效力的文件，具体如下：房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证书、户口册及身份证、组织机构代码证、营业执照等相关材料。

（四）房屋的补偿、奖励及临时安置补助、搬迁补助及其他补助均按照被征收房屋的建筑面积计算。

五、 被征收房屋面积、用途及奖励户数的认定

（一）被征收房屋面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的，以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积为准。被征收房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积与实际面积不相符的，或者被征收人对面积认定有争议的，由具有房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人进行三方签证认定。

（二）被征收房屋用途的认定。以国土部门核发的《国有土地使用证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》或《不动产权证书》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异的，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用证》载明的用途为准。

（三）违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。未超过批准期限的临时建筑按照建造成本结合折旧适当补偿。

（四）住宅性质房产的奖励户数认定。住宅性质的房产，按一本房屋所有权证或不动产权证书为一户产权人进行补偿。

未办理产权登记或有部分手续的房屋，由被征收人提出申请后，房屋征收部门会同规划、国土、住建、监察、审计等部门对房屋的合法性、面积和用途进行认定。

六、 征收期限、签约和腾房奖励时段

（一）征收期限

自2022年12月1日起至2023年5月30日止。

征收奖励分别按照以下三个签约时段和标准进行奖励（奖励按照被征收房屋建筑面积计算）：

1. 在2022年12月1日至2023年1月30日期间签订征收补偿协议的奖励200元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

2. 在2023年2月1日至2023年3月30日期间签订征收补偿协议的奖励170元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

3. 在2023年4月1日至2023年5月30日期间签订征收补偿协议的奖励150元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

2023年5月30日以后签订征收补偿协议的，不予奖励。

七、 土地征收补偿标准

已采用“房地合一”方式对国有土地上房屋及建（构）筑物进行补偿的，房屋及建（构）筑物对应的国有土地使用权的土地补偿费包含在房屋及建（构）筑物的补偿费用中，故对应的国有土地不再单独补偿。

征收无房屋或地上建（构）筑物的国有土地及未采取“房地合一”方式进行补偿的国有土地，按照以下标准进行补偿：

（一）划拨土地

按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

（二）出让土地

1. 通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地。

按照土地原批准用途进行评估，根据评估地价进行补偿。

2. 协议出让土地。

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿，也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

3. 通过转让方式取得土地。

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4. 企业改制用地。

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估，同时，企业改制时在册职工的安置费用，由国资部门认定后与评估价格合计作为补偿标准。

（3）未完成改制，也未办理土地出让手续的，由国资部门认定并纳入改制的成本后，再测算补偿价格。

八、 房屋征收补偿的方法

（一）房屋产权调换补偿方式

房屋产权调换安置方式，按照“房地合一”的原则进行调换产权补偿，标准如下：

1. 框架结构的按照1:1.16的比例置换；

2. 砖混结构的按照1:1.14的比例置换；

3. 砖木结构的按照1:1.12的比例置换；

4. 土木结构的按照1:1.0的比例置换。

以上置换面积包含公摊面积。

（二）被拆迁房屋置换以后还剩余的面积，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以评估价格确定货币补偿金额。

（三）对拆迁户除了旧房置换新房外多要部分面积按以下价格找补：1、20%以内的按照3364元/㎡结算找补；2、超出20%的按照3950元/平方米结算找补；3、超出50%的按照4250元/平方米结算找补。

（四）安置地点：锦馥名苑（原双禄时代鼎城）、良汇书香。

（五）附属设施和附属物补偿，详见附表。

（六）对产权不明晰的房屋及设有抵押权的房屋，依照国家相关法律法规执行。

（七）未列入附表的附属设施、地面附着物、或有特殊用途的房屋，按照国家相关法律法规及中共宜良县委办公室、宜良县人民政府办公室《关于印发<宜良县土地征收青苗及地上附属物补偿标准>的通知》（宜办通〔2014〕169号）文件执行。

九、 房屋的临时安置补助、搬迁补助费

（一）临时安置补助费：

1. 房屋产权调换安置方式的在被征收人将被征收房屋腾空交给指挥部后，发放给被征收人的过渡期租房补助费，补助的标准为10元/㎡/月，从被征收人将房屋腾空交给指挥部之日起计发，直到被征收人按照指挥部的通知入住新安置房为止。每6个月发放一次。

（二）搬迁补助费：按1200元/户计发。

十、 优惠政策

（一）自补偿协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内的公办义务教育阶段学校入学，学校应视同本片区内生源办理。

（二）被征收人户籍内户主及共同居住的直系亲属在公告公布前有下列情形之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性不超过5000元的特困补助费。

1. 五保户；2.民政部门抚养的孤寡老人；3.烈士家属；4.城乡低保户；5.残疾人、低保、低收入的困难家庭和人均住房面积不超过18平方米的被征收户，可以按《宜良县公共租赁住房管理办法》申请租住宜良县公共租赁住房。

（三）认真落实国家有关税收优惠政策，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，个人取得的征收补偿款按照有关规定免征个人所得税。

十一、 其他相关规定

（一）在项目征收范围内的土地及房屋所有权单位和个人均为被征收人。被征收人要服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。征收主体按照征收补偿安置方案对被征收人进行补偿、安置。

（二）被征收房屋处于租赁状态的，被征收人必须解除租赁关系后，方可签订补偿安置协议。

被征收房屋处于抵押、查封等权利限制状态的，按照国家有关法律规定执行，由被征收人积极配合处理。

（三）被征收人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施。

（四）被征收人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，如未缴纳以上费用的在补偿总款中扣除。

（五）以辱骂、殴打工作人员等方式，阻碍征收工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。

（六）由宜良县清远片区城市棚户区改造项目分指挥部牵头，县规划局、县国土局、县住建局及其他所涉及的相关行政事业单位、匡远街道、南羊街道及其所涉及的社区共同组成“调解小组”，按照“一事一议”的原则专门负责处理存在争议的问题。

（七）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请宜良县人民政府依照相关法律法规，按照征收补偿方案作出补偿决定。

（八）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，宜良县人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十二、 本方案未尽事宜，按照相关法律、法规执行。除本方案补偿标准明确项目以外的其他补偿，报宜良县清远片区城市棚户区改造项目分指挥部研究决定。

十三、 本方案仅限于宜良县清远片区城市棚户区改造项目（二期）征收补偿安置工作，自公布之日起施行，由宜良县清远片区城市棚户区改造项目分指挥部负责解释。

附件：宜良县清远片区城市棚户区改造项目（一期）临时构建筑物及其它附属物补偿标准。

附件：

宜良县清远片区城市棚户区改造项目（二期）临时构建筑物及其它附属物补偿标准