宜良县匡山片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案

为依法实施宜良县匡山片区棚户区改造项目，维护国有土地上房屋征收双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）等相关法律法规的规定，参照《昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（昆政办〔2015〕104号）等相关政策的规定，结合实际，制定本方案。

一、 房屋征收目的

完善片区基础设施和公共服务设施，改善片区居民居住条件，提升城市品质，促进经济和社会发展。

二、 房屋征收部门及房屋征收具体组织实施机构

房屋征收部门为宜良县城市更新改造办公室。

房屋征收具体组织实施机构：中共宜良县委办公室、宜良县人民政府办公室决定（宜办通〔2017〕26号）成立宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部并授权该指挥部作为房屋征收具体组织实施机构。

三、 征收范围

对宜良县匡山片区棚户区改造项目国有土地上房屋实施征收。

征收范围：北至寿山路，南至雉山坡、萤火巷，西至振兴街，东至西河以东20米范围内（依据土地勘测定界成果确定）。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

四、 征收补偿的原则和方式

（一）对征收范围内的房屋按“房地合一”的补偿原则进行征收补偿，即对国有土地上被征收房屋及房屋所占土地以“房地合一”的价值进行补偿。

（二）征收范围内具有合法产权的房屋采取货币补偿和政府组织居民自主购房安置方式（仅限于被征收房屋为住宅用途，下同）进行补偿，被征收人可任选其一。

（三）在规定的签约及搬迁奖励期限内，对积极配合征收工作的被征收人，根据签约及搬迁时间可以享受相应的补助和奖励。

（四）在签订征收补偿协议时，被征收人应当提交相关证明文件，且该证明文件材料必须是《征收决定》发布前具有法律效力的文件，具体如下：房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证书、户口册及身份证、组织机构代码证、营业执照等相关材料。

（五）房屋的补偿、奖励及临时安置补助、搬迁补助及其他补助均按照被征收房屋的建筑面积计算。

五、 被征收房屋面积、用途及奖励户数的认定

（一）被征收房屋的面积的认定。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》的，以《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积为准。被征收房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记面积与实际面积不相符的，或者被征人对面积认定有争议的，由具有房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收部门或征收实施单位、被征收人进行三方签证认定。

（二）被征收房屋用途的认定。以国土部门核发的《国有土地使用证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》或《不动产权证书》载明的用途为准。如三证认定的用途有差异，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城市规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用证》载明的用途为准。

（三）违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

未超过批准期限的临时建筑按照建造成本结合折旧适当补偿。

（四）住宅性质房产的奖励户数认定。住宅性质房产，按一本房屋所有权证或不动产权证书为一户产权人进行补偿。

未办理产权登记或有部分手续的房屋，由被征收人提出申请后，房屋征收部门会同规划、国土、住建、监察、审计等部门对房屋的合法性、面积和用途进行认定。

六、 征收期限、签约和腾房奖励时段

（一）征收期限

自2017年7月15日至2017年11月30日，具体搬迁期限以《征收决定》为准。

（二）奖励时段

自2017年7月15日起至2017年11月30日止。

征收奖励分别按照以下三个签约时段和标准进行奖励（奖励按照被征收房屋建筑面积计算）：

1. 在2017年7月15日至2017年9月15日期间签订征收补偿协议的奖励60元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

2. 在2017年9月16日至2017年10月31日期间签订征收补偿协议的奖励50元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

3. 在2017年11月1日至2017年11月30日期间签订征收补偿协议的奖励40元/㎡，在协议规定的时限内腾房移交的再行奖励40元/㎡。

2017年12月1日以后签订征收补偿协议的，不予奖励。

七、 土地征收补偿标准

已采用“房地合一”方式对国有土地上房屋及建（构）筑物进行补偿的，房屋及建（构）筑物对应的国有土地使用权的土地补偿费包含在房屋及建（构）筑物的补偿费用中，故对应的国有土地不再单独补偿。

征收无房屋或地上建（构）筑物的国有土地及未采取“房地合一”方式进行补偿的国有土地，按照以下标准进行补偿：

（一）划拨土地

按原国有划拨土地使用权取得时的成本进行补偿。若原取得成本不足25万元/亩的，按25万元/亩进行补偿。

（二）出让土地

1. 通过招标、拍卖、挂牌方式取得的土地。

按照土地原批准用途进行评估，根据评估地价进行补偿。

2. 协议出让土地

按照原土地使用权取得成本扣减已使用年限进行补偿，也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后评估价。

3. 通过转让方式取得土地

按照原转让时取得价扣减土地已使用年限后进行补偿。也可双方协商确定补偿，但协商补偿价格不得高于原批准用途扣减已使用年限后的评估价。

若转让时，土地使用权人已向政府作出书面承诺的，按原承诺转让价扣减土地已使用年限后进行补偿。

4. 企业改制用地

（1）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，登记用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，按土地登记用途进行评估，以评估价格为依据进行补偿。

（2）已完成改制，并办理了土地出让手续，取得《国有土地使用证》，但登记用途仍保留为工业用地的，按土地登记用途进行评估，同时，将企业改制时在册职工的安置费用，由国资部门认定后与评估价格合计作为补偿标准。

（3）未完成改制，也未办理土地出让手续的，由国资部门认定纳入改制的成本后，再测算补偿价格。

八、 房屋征收补偿的方法

（一）单位或个人具有合法产权的建（构）筑物，依照有关规定，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以评估价格确定货币补偿金额，采取货币补偿或者政府组织购买房屋安置方式，以房地合一的原则进行征收补偿，被征收人可任选其一。被征收房屋的价值，包括被征收房屋及其占用范围内国有土地使用权的价值和房屋装饰装修价值，根据评估结果，确定被征收房屋的补偿金额。

（二）选择政府组织购买房屋安置方式的，被征收人自安置房源企业入围方案公布实施日起，在宜良县范围内自行购买按照安置房源企业通过招投标方式入围的在售商品房。

被征收人拟购买的商品房总价与被征收房屋补偿总金额存在差距的，需进行补差。原则上，补差幅度在±20%以内，即被征收人拟购买的商品房总价与被征收房屋补偿总金额之差不超过±20%。

当被征收人拟购买的商品房总价大于被征收房屋补偿总金额的，被征收人需按所选商品房价格补足购房所需金额。

当被征收人拟购买的商品房总价小于被征收房屋补偿总金额的，差额部分的面积按照货币补偿标准补偿。

（三）附属设施和附属物补偿，详见附表。

（四）对产权不明晰的房屋及没有抵押权的房屋，依照国家相关法律法规执行。

（五）未列入附表的附属设施、地面附着物、或有特殊用途的房屋，按照国家相关法律法规及宜良县委、县政府〔2014〕169号文件执行。

九、 房屋的临时安置补助、搬迁补助费及购房奖励

（一）临时安置补助费：60元/平方米，一次性计算。被征收人户籍内户主及共同居住直系亲属是残疾人的，临时安置补助费每户上浮20%。

（二）搬迁补助费：按1200元/户计发。

（三）参与政府组织购买安置方式的奖励（选择纯货币安置方式的不给予该补助）：

1、 具有合法产权的住宅，按照“房地合一”的方式，依照有关规定进行评估确定补偿单价，并根据实际测绘建筑面积补偿。其中，参与政府组织购买房屋安置方式，在评估确定的单价基础上再增加一定金额作为补偿单价，框架、砖混、砖木结构的补偿单价分别在相应的评估单价基础上每平米增加300元，土木结构的补偿单价在相应的评估单价基础上每平米增加500元。

2. 购房安置奖：按5000元/户奖励。

3. 选择购买通过招投标入围的在宜良县区域内可销售商品房，自签订征迁补偿协议之日起30日内，选购房屋并签订购房合同后，实际购买面积不超过原房屋认定面积的，按照实际购买面积给予150元/平方米购房补助；实际购买面积超过原房屋认定面积的，超出部分不给予补助。

十、 优惠政策

（一）城市棚户区安置对象以货币安置补偿款购买商品住房后，可凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续，并可按照当地教育行政主管部门有关规定办理子女入学和转学等手续。自货币化补偿协议签订之日起2年内，被征收人子女仍可在原被征收住宅划片区内公办义务教育阶段学校入学，学校应视同本片区内生源办理。城市棚户区安置对象及其直系亲属缴存住房公积金的，在选择货币化补偿时，可享受住房公积金购房共同还贷等有关优惠政策。

（二）被征收人户籍内户主及共同居住的直系亲属在公告公布前有下列情形之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性不超过5000元的特困补助费。

1. 五保户；

2. 民政部门抚养的孤寡老人；

3. 烈士家属；

4. 城乡低保户；

5. 残疾人。

对于低保、低收入的困难家庭，按宜良县公租房管理办法的申请条件，对于被征收的房屋面积人均住房面积不超过18平方米的，可申请租住宜良县公共租赁保障房。

（三）认真落实国家有关税收优惠政策，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定执行，个人取得的征收补偿款按照有关规定免征个人所得税；个人住房被征收后选择货币补偿且被征收人新购住房成交价格不超过货币补偿的，免征契税；超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。

十一、 房屋征收评估机构选定方式

（一）承担房屋征收评估业务的评估机构，应具备有效房地产估价资质。

（二）房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或由房屋征收部门采取摇号、抽签等随机方式确定。

（三）被征收房屋的价值，由评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照国家和云南省房屋征收评估办法评估确定。

（四）被征收人或者房屋征收部门及实施单位对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当进行解释和说明。

被征收人或者房屋征收部门及实施单位对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产估价机构申请复核，房地产价格评估机构应当及时进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；没有改变评估结果的，应当书面告知复核评估申请人。

（五）被征收人或者房屋征收部门及实施单位对出具评估报告的房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。

十二、 其他相关规定

（一）在项目征收范围内的土地及房屋所有权单位和个人均为被征收人。被征收人应服从城市总体规划和建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。征收人按照征收补偿安置方案对被征收人进行补偿、安置。

（二）被征收房屋处于租赁状态的，被征收人必须负责解除租赁关系后，方可签订补偿安置协议。

被征收房屋处于抵押、查封等权利限制状态的，按照国家有关法律规定执行，由被征收人积极配合处理。

（三）被征收人搬迁时不得擅自拆除原房屋内的门、窗、水、电、煤气等设施。

（四）被征收人必须自行缴清搬迁前所使用的水、电、煤气、有线电视、电话等费用，如未缴纳以上费用的在补偿总款中扣除。

（五）选择政府组织居民自主购买安置房方式的，被征收人根据安置补偿协议签订并将旧房腾空交房、验收合格的先后顺序，以及相关政策文件、选房规定的要求参与政府组织的居民自主购买房屋。顺序在先的被征收人优于顺序在后的被征收人。

（六）以辱骂、殴打工作人员等方式，阻碍征收工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚，构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。

（七）由宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部牵头，县规划局、县国土局、县住建局及其他所涉及的相关行政事业单位、匡远街道办及其所涉及的社区等共同组成“调解小组”，按照“一事一议”的原则专门负责处理各种争议的问题。

（八）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请宜良县人民政府依照相关法律法规，按照征收补偿方案作出补偿决定。

（九）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，宜良县人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十三、 本方案未尽事宜，按照相关法律、法规执行。除本方案补偿标准明确项目以外的其他补偿，报宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部研究决定。

十四、 本方案仅限于宜良县匡山片区棚户区改造项目征收补偿安置工作，自公布之日起施行，由宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部负责解释。